鳥取県鳥取市鹿野 NPO法人 いんしゅう鹿野まちづくり協議会

NPO法人いんしゅう鹿野まちづくり協議会

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空き家活用プロジェクト

  書籍「地域の未来を変える空き家活用 鹿野のまちづくり20年の挑戦」より

一部抜粋および改訂 詳しくは書籍をご参考ください→

 

0.はじめに 

 いんしゅう鹿野まちづくり協議会(以下、まち協)では、地域の空き家をお荷物から資源にしたいと活用を進めている。空き家を資源化することで、人々が集い、賑わいを創出し、地域に変化をもたらすことにつながる。

まち協が活動エリアとしている鳥取市鹿野町は、鳥取駅から鳥取市鹿野町総合支所まで約20キロあり、マンション・アパートは一軒もない。そのため移住したい人は家を建てるか空き家の活用が必要となる。2020年現在、まち協が継続的に活用に関わっている空き家は33戸あり、そのうち所有者からまち協が借用して利用希望者にお貸しするサブリース(転貸)は27戸となっている。また現在は建物の管理に関わっていないが、まち協の取り組みから空き家ではなくなった建物も5戸ある。

まち協の活動の多くが空き家活用と関係している。ここでは、空き家活用によってまちの未来を変えようとするまち協の取り組みについて述べたい。

 

1.まち協の取り組み

空き家をお荷物から資源へ

空き家は放置しておくと建物の価値が下がり資産からお荷物へと変化する。鹿野のような中山間地域では、解体費が更地の評価額より高いことも多い。しかし建物の売却が難しい場合でも建物の価値を見出し自ら利用する、または利用希望者に貸すことにより活用できる。活用方法は多様であることを、これまで関わってきた空き家が教えてくれた。

空き家を資源化するための第一歩は片付けだ。建物が良い状況でも家財道具、衣類、食品などが残り前居住者の生活が垣間見えては、活用をイメージしにくいものである。空き家活用に取り組み始めたときから、片付けが一番たいへんな作業であり、所有者もなかなか取り組めないのが実情である。まち協は空き家を活用するために、まずは片付けに取り組む。

2014年鳥取市が空き家の片付け支援制度として「空き家利活用促進事業」(後の「鳥取市UJIターン者住宅利活用推進事業」)を開始したことで、空き家の片付けへの取り組みも進んだ。14年には8戸、154戸、162戸、173戸、183戸、193戸と計23戸が事業を活用し片付けを行った。

 

空き家所有者の思いを受け止め、負担をかけない

 まち協が建物を借用する場合、所有者の思いを十分に聴き、できるだけ希望に沿った活用を考えている。空き家の仏壇、家財がよく問題となるが、仏壇を残したまま借用している建物は6戸あり、所有者がお盆やお彼岸のお参りをされるのも借用条件としている。借用している建物の半数近くは、所有者の残したい家財を整理し一ケ所に置いている。残された仏壇や家財の状況を利用者に説明し、了解を得ている。

所有者の負担を軽くし、貸すことへのハードルも下げる。所有者が貸すことを躊躇する点がいくつかある。

一点目は片付け、二点目は建物へのクレームである。古民家は建物に不具合が出てくるものであり、その解決を全て所有者に求めれば、貸したいと思わない。まち協の取り組みでは雨漏り・漏電・漏水は所有者に責任をもっていただくが、それ以外の改修、改善を求めていない。三点目は契約や条件の交渉など「面倒なこと、解らないこと」である。まち協が所有者の信頼を得て利用希望者との間に入り、契約を行うことで貸しやすくしている。サブリースは所有者の要望から始まった。

所有者の希望をできるだけ受け止めるようにしているが、建物の状況から活用に至る可能性が低く、片付けやリノベーションが無駄になるリスクが高い建物はお断りをすることもある。建物を見た段階または調査の段階でトリアージ(選別して優先順位をつける)を行う必要がある。そこには建築士の専門的な視点が求められる場合が多い。

 

空き家所有者にまち協の思い、活動を伝える

まち協は不動産業者ではない。地域の役に立ちたいと考え活動している。空き家の売買については不動産業者・司法書士にお願いするが、空き家をお借りする場合はまち協の思いや活動を知っていただき、家を守ることに加え地域を大切にする思いを所有者と共有したいと考えている。空き家を放置することが地域にもたらすマイナスの影響や、近隣の方々に不安を与えることもお話し、空き家活用の意義を伝える。また空き家を活かせる可能性があること、鹿野の空き家を利用希望される方が多くあることも伝える。実際にまち協では利用を希望される方へ提供できる空き家が足りない状況が続いている。 

 

時間をかけて調査し、活用を検討する

 空き家を借用することが決まった場合、活用用途を検討する。地域のためになる活用を模索するため、活用までに時間をかけてしまうこともある。住居として活用することが多いが、場所や建物の状況により多様な活用を検討する。特に江戸・明治期に建築され文化財登録を目指すべき建物は慎重に検討する。ゲストハウスとした「しかの宿 本田中家」はイベントなどに利用し、継続的に協議しながら四年後に用途を決定した。また熊谷邸は食事処など店舗としての活用を考えていたが、建築や造園の専門家に居住していただきながら模索し、借用して四年後に現在の「創作味処 そろそろ」となった。住居として活用を開始した木下邸はその後リノベーションを行い、滞在施設「しかの宿 殿町」へと進化している。借用時から活用を決定することもあるが、建物の一部を使うとか、多様な使い方を実験的に行うこともある。それが可能となっているのは、利用者や事業が決定するまで所有者への家賃支払いの免除と所有者の理解、信頼関係があればこそ。信頼に応えるためにも、地域にとって良い選択をすることが大切と考えている。活用検討においては、まち協の会員に加え地域の人々、大学の先生・学生、アーティスト、移住者など多様な人々の意見を聞いている。

また、リノベーションの費用を抑える努力をしている。該当する補助事業があれば活用し、セルフリノベーションや大学生などに協力をお願いする。費用をかけて質の高い施設を作ることも考えられるが、利用者のスキルや事業性に応じ負担を抑えることを考えている。

 さらに活用を検討するために可能な調査を専門家と協力して行う。図面化すること、建物・電気・水道・下水・空調・給湯の状況確認、構造や白蟻などを可能な範囲で確認する。また敷地内の庭園、付随している田畑も管理、活用を想定し確認する。これらの調査は活用検討とともに、リノベーションコストの把握にも必要である。

利用希望者のニーズ把握も重要である。まち協では利用希望者のヒアリング情報のデータ化に取り組んでいる。個人情報の取り扱いに注意しながらも、柔軟な対応を可能にして、それぞれの専門性を活かした対応・支援を行い、希望に添えるようにと考えている。

 

地域、所有者のために利用者を簡単に決めない

 まち協では空き家の利用者を簡単には決定しない。利用希望者とはじめてお会いしたときには基本的にヒアリングのみをする。利用希望者が望む家の条件や環境、家賃、なぜ鹿野なのか、鹿野で何をしたいのか、仕事、家族構成、子どもの教育などをお聞きし、まち協の活動についても紹介する。簡単に利用者を決めないことも伝え、次にお会いするまでに鹿野に住むことで良いのか、他に適したところがないのかを考えていただき、まち協は鹿野のどの家を紹介するのか、提供できる少ない家から検討する。そして2回目にお会いしたときには家を何カ所か案内し、感想や希望を聞きながら相談する。希望に合うところがなければ次の機会となるが、希望に合ったところを探す努力も行う。もしも気に入ったところがあってもその場では決めない。お互いに再度検討時間を設け、貸しても良いと判断したら、もう一度鹿野へ来ていただき契約書案や、条件的なことを協議し最終的に理事長が面接し利用者を決定する。また店舗としての利用を希望される場合は鹿野で開店するたいへんさも伝え、一緒に場所などの検討を深めることが多い。

地域のために取り組んでいるので、地域との関係を望まない人には空き家を提供しない。住居の場合、自治会への加入は義務としている。地域とお互いのために時間をかけて検討・決定し、そのことがトラブルを少なくしている。

 

他地域から学ぶ

 まち協の空き家活用の取り組みは、他の地域の取り組みを学び、鹿野に合った仕組みとまち協としてできる活動を模索したものである。

まちなみを活かすことは、長野県小布施町、愛知県豊田市足助、愛媛県内子町、島根県石見銀山、福岡県八女市、岡山県倉敷市などから学んだ。空き家を活用する仕組みは徳島県神山町のNPO法人グリーンバレー、広島県尾道市のNPO法人尾道空き家再生プロジェクト、東京都のたいとう歴史都市研究会から学んだ。空き家活用は広島県福山市鞆の浦、島根県江津市、岡山県宇野市、岐阜県郡上市、滋賀県多賀町、兵庫県たつの市などから学んだ。それぞれの地域がまちなみ・空き家活用の取り組みに先進的に取り組んでおられ、学ばせていただいたことに感謝したい。

 

2.まち協の空き家活用20年

2001年~2007

 2001年にまち協の活動が始まる。中山間地域活性化交付金事業を活用し024月「ゆめ本陣」、043月「夢こみち」がオープンした。夢こみちは建物を解体し駐車場とする計画を当時の鹿野町役場は立てていたが、家を壊さずまちなみとともに活用することを提案し計画を進めた。05年には現在の「しかの心」が空き工場となる。城跡公園のそばであり、地域の人々の思い出深い建物を残すため、07年に株式会社サラベル鹿野を設立し取得する。ゆめ本陣・夢こみち・しかの心は自ら活用を目指す取り組みであった。

06年に劇団「鳥の劇場」が始動し、初期から劇団員の住居提供や関係者の滞在場所などの相談がある。07年劇団員から住居の相談を受けA邸を紹介する。A邸は別荘であったが使われなくなっていたため、間に入り直接の賃貸契約を整え住まいとして活用。この経験がその後住居としての空き家活用、移住支援に生きる。

 

2008年~2012

 2008年ハウジングアンドコミュニティー財団の支援により城下町エリアの空き家調査を行う。15戸の空き家は所有者のご近所、親戚、お寺、同級生などのつながりから全て連絡が取れた。鹿野の人と人のつながりを感じるとともに空き家の増加に対応し、多様な活用を創出する 仕組みが必要と感じた。 

空き家活用の仕組み作りを目指し、08年トヨタ財団国内助成に「空き古民家再生プロジェクト」を申請し採択される。09年~10年、プロジェクトにより空き家の多様な活用とサブリースを含む仕組み、まち協の役わりを検討する機会となった。また08年より鳥取市お試し定住体験事業で体験施設の管理を受託。空き家活用と移住支援がつながり始める。

09年に大阪と倉吉から鹿野に住みたいと女性二人が場所を探していた。佐々木理事長(当時は副理事長)の旧自宅を借用し、ハウスシェアが生まれ、初めてのサブリースでの貸借契約ともなった。同年、現在のシカノマドの所有者から土地建物提供の申し出があり、まち協がはじめて不動産を所有した。

空き古民家再生プロジェクトと09年の二つの空き家がその後の活動に影響を与える。多様な活用を模索することで利用希望者が増加し、サブリースの動きが進む。そして建物の状況が悪いと時間も費用も必要であり、比較的状態が良い建物から活用にむけて取り組むことが、多くの空き家活用につながると考えるようになった。

10年から借用のB邸は若者が入れ替わりながらシェアし現在は3人が住んでいる。C邸は鳥の劇場の希望に応え、一緒にリノベーションを行い劇団の来訪者、関係者の滞在場所となった。12年から借用のD邸は、東京から移住した若者が農業に取り組んでいる。同年には空き家を活用するイベント「週末だけのまちのみせ」が始まる。空き家を活用する様子を見ていただくことにより、新たな空き家の掘り起こしにつながればとの思いもあった。出店数が年々増加し空き家・空き店舗を貸していただくことにつながり、その活用を見て参加者・来場者から店舗を開きたいとの相談もあった。また空き家の所有者との関係も深くなり、将来的な相談を受けることもある。

09年シンポジウムから尾道と神山との関係が生まれ、民間団体が一定地域の空き家バンクを任される仕組みを学び、10年には鳥取市へ空き家バンクを地域限定で民間団体に委託することを提言し、13年に実現する。

 

2013年~2018

 2013年鹿野地域の「鳥取市移住定住空き家運営業務」(空き家バンク)を受託。鹿野町内への移住者のために空き家を確保し、利用希望者とのマッチングを行う事業がはじまり、空き家の利用者はまち協が決めることを原則とした。初期は空き家見学会、移住相談会を月一回程度行っていたが、利用希望者が多くいつでも対応することになった。その後「鳥取市移住定住空き家運営業務」は鳥取市内中山間地域に広がり現在6地域が事業に取り組んでいる。

空き家の片付け事業「鳥取市空き家利活用促進事業」は14年にスタートし、その後事業名が変わり16年から「鳥取市UJIターン者住宅利活用推進事業」となる。佐々木理事長が鳥取県の空き家対策を検討する委員会において『空き家の活用を推進するためには空き家の片付け支援が必要である』と提言し、その後県が事業化し鳥取市を窓口に活用をしている。

13年は2戸を借用。移住、空き家借用の相談が増加しあまり時間をかけず入居者が決まるようになる。借り手があるのかと心配したのは空き家期間が10年以上であった建物で、空き家独特の臭いもあり建物も傷んでいたが、農業に取り組む夫妻が希望されご努力もあり住み続けていただいている。14年には空き家の借用、片付けが8戸、15年は4戸と増加したが、提供できる空き家は足りない状況が続いた。15年には空き家の継続的活用が20戸を超え、サブリースは14戸となる。

16年、市町村合併前にバイオセンターとして利用され10年以上未利用となっている温室を、鳥取市から借用し、移住者のきのこ研究者と鳥取大学生が協働で立ち上げた「因州しかの菌づくり研究所」がきのこ研究を行う施設として提供することとなった。さらには空き家を2戸借用した。ある建物は相続手続きなどがあり、鹿野への強い思いをもち所有者となられた方との相談が続き借用に至るまで5年間を要した。その間そして借用以降も信頼関係が継続している。17年には2戸、18年には4戸を借用。

 

2019年~2020

 2019年には3戸を借用。3戸とも片付け後時間をかけず移住者の入居が決まる。空き家の継続的活用が30戸を超え、サブリースは26戸となった。

借用している建物のうち大きな建物であったD邸とE邸を滞在施設として活用することに所有者の理解も得て取り組み「しかの宿 殿町」「しかの宿 山根町」が始動。総務省の「関係人口創出・拡大事業」にもこの滞在施設を有効的に活用する。

195月に閉鎖された旧河内生活改善センターを、10月より「鹿野町河内果樹の里山協議会」1が鳥取市から無償貸与を受ける。20年鳥取市遊休施設活用事業により大学生、地域の方々の協力も得てリノベーションを実施。施設名も公募で「里山ベース」に決まり「果樹の里山まつり」をはじめて開催するとともに、新たな姿を多くの方に披露した。

20年には旧洋裁店をまち協が取得。所有者が関東地域におられ、今後管理ができないため譲りたいと希望があり、取得することとなった。3つの大学と1つの高専の学生交流事業において提案された活用案を参考に計画し、21年にはリノベーションに取り掛かる予定で、新たな鹿野の交流拠点が生まれると信じている。

20年には空き家管理の委託を受ける。フランス在住で鹿野出身のご主人と奥様も鹿野が大好きで、時々帰ってくる場所として守りたいとのお気持ちに応え管理させていただいている。空き家管理ははじめてではあったが、まちなみを活かし空き家を守るために必要な取り組みと考えている。今後も管理受託が増加するよう取り組みたい。

2012月、空き家予防の取り組みとして「お家の未来を考えるノート」を作成し鹿野町内全戸に配布。212月、「お家の未来を考える相談会」を開催。またパンフレット「空き家を借りたい、貸したい」を制作した。

1.鹿野町河内果樹の里山協議会は、耕作放棄地を果樹園にすることを目的とし、団体の設立・運営にはまち協も協力している。

 

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※お家の未来を考えるノートは画像↑をクリックするとブラウザよりダウンロードできます。ぜひご活用ください。 

 

3.まち協の空き家活用への流れ

①予 防

◦行政へ空き家対策の提言

◦鳥取県・鳥取市とともに空き家予防施策の実施

◦空き家対策に参考となるセミナーなどの実施

◦「お家の未来を考えるノート」を鹿野町内に全戸配布

◦集落ごとの空き家予備軍調査・情報提供の協力依頼

◦行政・司法書士とともに空き家相談会の開催

◦社会福祉協議会・ケアマネージャーと情報交換できる仕組みづくり

◦空き家予防のための将来の相談も可能な限りお受けし、一緒に対応策を考える

 

②探 す

◦「空き家をご紹介ください」チラシを鹿野町内に全戸配布

◦集落ごとの空き家調査・情報提供の協力依頼

◦集落を訪ねて空き家状況の現地確認

◦「空き家を探しています。」チラシを空き家へポスティング

◦鹿野町民のネットワークにより空き家情報を収集

◦鳥取市鹿野町総合支所と情報共有し空き家情報を収集

 

③借りる

◦建物状況、空き家期間、管理状況、相続状況、権利関係の確認

◦家財の状況、仏壇、神棚の取り扱いの希望確認

◦建物の建築年、改修年、下水接続など確認

◦建物の売買、賃貸の希望および金額の確認

◦まち協の活動目的と空き家活用の事例、サブリースの仕組みを紹介

◦空き家期間や管理状況による建物の変化を説明

◦建物を活かすための売買・賃貸についての説明

◦家財の整理、仏壇の対応、片付けの事例紹介と解決策相談

◦利用者が見つかる可能性を経験から紹介

◦所有者が負担する改修(雨漏り・漏電・漏水)についての説明

◦行政の空き家対策制度を説明、制度を活用するか確認

◦片付け、リノベーションの取り組みと費用について説明

◦仏壇がある場合、所有者などがお参りできる契約とする

◦売却希望の場合は、一定期間お借りした後の売却を目指し、利用者も購入希望者を優先する

◦必要であれば遠くても所有者の相談に出向く 

 

④調 査

◦建物の構造、基礎、白蟻、雨漏りなどの状況を可能な範囲で確認

◦建築確認書、建築図面、設備図面の確認

◦建築図面作成

◦家財・荷物・ゴミの確認

◦電気・上下水道・ガス・給湯、漏電、漏水、水回りの状況を確認

◦下水道の未接続は、接続環境と接続費用を所有者・利用者と確認

 

⑤片付け・リノベーション

◦片付けなどの補助金申請・報告をまち協が対応

◦まち協で片付けを実施し、残しておきたい荷物は一ヶ所にまとめる

◦片付け後にまち協や利用者で掃除を実施

◦家賃に影響するため、できるだけリノベーション費用を抑える

◦お風呂、トイレなど水回りの課題はリノベーションを検討

◦所有者の要望に合わせたリノベーションの制限

◦利用者によるリノベーションの相談対応

◦セルフリノベーションの機材を貸与

 

⑥活 用

◦サブリースの場合は敷金、礼金、保証人は不要とし、まち協と利用者で賃貸契約

◦庭、田畑の管理も含めた賃貸契約とする場合がある

◦仏壇、所有者の家財、荷物がある場合は利用希望者に説明

◦古民家なので課題があるかもしれないが、できるだけあるがままで提供

◦簡易な不具合は利用者による解決を依頼

◦暮らしを可能な範囲で支援し、地域コミュニティーへの参加を促す

◦店舗の活用は立地、事業内容などをもとに相談

◦建物により適応する店舗を探す

◦まち協HPで空き家を紹介

 

最終更新日:2021年11月17日